甲方（出賣人）與乙方（買受人）簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定甲方應在房屋交付后三個月內(nèi)為乙方辦妥房屋所有權證。現(xiàn)甲方因自身原因未能在約定期限內(nèi)履行該義務，乙方訴至法院要求甲方承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。人民法院應如何確定甲方應承擔的違約責任？深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關的情況。

　　根據(jù)企業(yè)合同自治組織原則及《最高人民對于法院進行關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用相關法律制度若干重大問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）第十八條的規(guī)定，合同當事人之間沒有就此有明確約定的，人民法院認為應當具有直接提供依據(jù)當事人的約定明確出賣人應承擔的違約風險責任。

　　如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。

　　但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》（銀發(fā)〔2003〕251號）第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％—50％。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。

　　在《商品房買賣解釋》未對此做進一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務地對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。

　　出賣人認為約定的違約金過高，請求人民法院調整的，人民法院應當依據(jù)《合同法》第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條，《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋》第二十九條的規(guī)定，認定出賣人的違約責任， 并參照《商品房銷售解釋》第十八條和《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準。房價差異是否可以視為未違約方的損失，應當由違約方賠償。

　　買賣雙方通過中介公司簽訂房屋買賣合同，合同約定賣方違約需支付違約金30萬元。但簽訂合同后，由于房屋升值巨大，賣方不愿意履行合同。現(xiàn)在房子升值幅度遠大于合同約定的30萬違約金。買受人要求解除合同時，能否要求將房價款差額視為損失，由違約方賠償？

　　合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行企業(yè)合同管理義務教育或者沒有履行勞動合同進行義務不符合約定，給對方公司造成經(jīng)濟損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括服務合同規(guī)定履行后可以通過獲得的利益，但不得超過違反相關合同一方訂立合同時預見到或者我們應當預見到的因違反法律合同風險可能就會造成的損失。

　　在有效的房屋買賣雙方合同責任履行工作過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要一個支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本控制之間還是存在問題明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為分析造成的，可以學習作為守約方所遭受的損失。

　　人民法院在雙方已就定額罰款違約達成協(xié)議的情況下，能否判決違約方承擔違約差價的責任，涉及《合同法》第一百一十四條第（二）款的適用范圍。這是事實認定問題，應當由人民法院根據(jù)具體情況處理。

　　當然，深圳房產(chǎn)律師認為，如果人民法院能夠確定協(xié)議的 liquidated damage 少于所造成的損失，可以適用合同法第一百一十四條的規(guī)定和有關司法解釋調整 liquidated damage，將房屋價格的差額作為非違約方的損失，違約方應當賠償。