深圳房產(chǎn)訴訟律師：商品房買賣合同一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買售人，買售人支付價(jià)款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費(fèi)者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

　　商品房預(yù)售是商品房銷售的方式之一，與商品房現(xiàn)售相比，有以下區(qū)別：

　　1房屋標(biāo)的在出賣時(shí)是不存在的，或者是在建設(shè)中尚未竣工；

　　2預(yù)售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設(shè)施而標(biāo)明每平方米的房屋價(jià)格，購(gòu)買者只是按房產(chǎn)商所表述的種種條件而在其中選定；

　　3預(yù)售商品房是附期限的行為，承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房屋價(jià)款；

　　4在程序上買賣雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》并予公證。

　　原告黃某訴稱：2012年8月15日，原告出售房屋，原本早就該過(guò)5年的房屋，由于被告原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證而未過(guò)5年，因此多交了50850元的營(yíng)業(yè)稅，這是由于被告原因給原告帶來(lái)的損失，故起訴，請(qǐng)求判令：

　　1、被告返還原告墊付的維修基金4754元及違約金520元；2、賠償原告出售房屋時(shí)，因契稅發(fā)票未過(guò)5年導(dǎo)致的相關(guān)稅費(fèi)損失50850元；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　被告天津某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辯稱：同意原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不同意其他訴訟請(qǐng)求。原告主張賠償損失不合理，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金已經(jīng)支付完畢，原告2012年8月15日賣房是原告自己選擇的時(shí)間，多負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)該由自己承擔(dān)。原告可以選擇不賣房或者晚一些再賣，選擇何時(shí)賣房是原告自己的權(quán)利，后果應(yīng)由原告承擔(dān)，由被告承擔(dān)違背公平原則。

　　法院經(jīng)審理查明：原告黃某與被告天津某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2005年11月6日簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定：由原告購(gòu)買坐落于天津市某區(qū)圍堤道東段北側(cè)中豪世紀(jì)花園某室房屋，建筑面積50.11平方米，總價(jià)款314223元；被告于2006年6月30日前將商品房交付原告；商品房竣工驗(yàn)收合格后，被告須在90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記。初始登記完畢后，被告應(yīng)在180日內(nèi)，及時(shí)協(xié)助原告辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，被告未按時(shí)辦理房屋所有權(quán)初始登記或未在約定期限內(nèi)協(xié)助原告辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，合同繼續(xù)履行，被告應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的0.1%向原告支付違約金。合同訂立后，原告向被告支付購(gòu)房款316982.09元，被告亦按時(shí)向原告交付房屋。由于被告自身原因，未能如期繳納其應(yīng)當(dāng)繳納的維修基金，導(dǎo)致原告不能如期辦理繳納契稅、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。原告與被告經(jīng)協(xié)商于2011年9月27日達(dá)成協(xié)議，約定：被告應(yīng)當(dāng)繳納的維修基金4754元由原告先行墊付，被告于2012年3月31日前將上述費(fèi)用給付原告，若逾期付款按當(dāng)時(shí)銀行貸款利率給付原告違約金。簽訂協(xié)議后，原告于2011年9月29日為被告墊付了維修基金4754元，并于同日辦理繳納契稅、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。2012年8月15日，原告將涉訴房屋以900000元價(jià)格轉(zhuǎn)賣他人，繳納房屋成交價(jià)格5.65%的一般營(yíng)業(yè)稅50850元。

　　另查，天津市自2005年6月1日起，個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買住房以取得的住房產(chǎn)權(quán)證或者契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為購(gòu)買房屋的時(shí)間。

　　裁判結(jié)果

　　天津市某區(qū)人民法院于2013年12月6 日作出（2013）西民一初字第1386號(hào)民事判決：一、被告于本判決生效后十五日內(nèi)，返還原告墊付的中豪世紀(jì)花園某室房屋的維修基金4754元，并支付自2012年3月31日至2013年10月14日的違約金439.47元；二、被告于本判決生效后十五日內(nèi)賠償原告稅費(fèi)損失17909.49元；三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為：原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同。被告作為開發(fā)商，除負(fù)有按合同約定向原告交付房屋的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋行政管理部門繳納其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用，以便購(gòu)房人辦理繳納契稅、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，被告是否應(yīng)當(dāng)賠償原告的稅費(fèi)損失問(wèn)題。而要解決這一問(wèn)題，則應(yīng)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，正確適用可預(yù)見規(guī)則加以分析判斷。

　　一、違約金和損失賠償可以并用。我國(guó)法律規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有要求違約方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、停止違約行為、損失賠償、支付違約金或者適用定金等。其中合同約定的違約金只是對(duì)違約可能造成的損失賠償總額進(jìn)行的預(yù)定，有時(shí)可能兼具一定的懲罰功能，當(dāng)因違約造成的實(shí)際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同中約定的違約金時(shí)，違約金和損失賠償可以考慮并用。本案中，被告天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司雖已經(jīng)按照合同約定的商品房?jī)r(jià)款的0.1%向原告黃某支付了逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金。但因被告違約給原告造成的實(shí)際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同中約定的違約金314.22元，故被告除支付違約金以外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)原告所受損失進(jìn)行賠償。

　　二、認(rèn)定違約損失賠償額時(shí)，應(yīng)正確適用可預(yù)見規(guī)則，從預(yù)見主體、預(yù)見時(shí)間、預(yù)見內(nèi)容、預(yù)見標(biāo)準(zhǔn)等方面加以綜合考量。原告主張被告賠償?shù)亩愘M(fèi)損失是否屬于法律規(guī)定的賠償損失的范圍，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，結(jié)合可預(yù)見規(guī)則予以認(rèn)定，即“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。

　　第一，預(yù)見主體。是合同當(dāng)事人中，誰(shuí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的問(wèn)題。我國(guó)合同法明確規(guī)定可預(yù)見的主體應(yīng)當(dāng)為違反合同一方。在本案中，對(duì)于因被告未及時(shí)繳納維修基金導(dǎo)致原告無(wú)法如期繳納契稅的事實(shí)，原、被告均不持異議，被告的行為已構(gòu)成違約，被告對(duì)此亦表示認(rèn)可，故可預(yù)見的主體應(yīng)為被告天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　第二，預(yù)見時(shí)間。我國(guó)合同法以合同訂立時(shí)作為判定違約方能否預(yù)見的時(shí)間點(diǎn)。本案中，原、被告于2005年11月6日簽訂房屋買賣合同，則應(yīng)以該時(shí)間作為判斷被告就原告稅費(fèi)損失能否預(yù)見的時(shí)間點(diǎn)。

　　第三，預(yù)見內(nèi)容。是指因自己違約可能給對(duì)方造成的損失大致范圍，通常這種可以預(yù)見到的損失只是一種大概類型、大致范圍，是一種可能性，而不必是違約的當(dāng)然確定結(jié)果或是準(zhǔn)確的損失數(shù)額。本案中，值得考慮的違約方被告天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2005年11月6日簽訂房屋買賣合同時(shí)能否預(yù)見的內(nèi)容主要有二：1、被告是否能夠預(yù)見原告何時(shí)賣房；2、被告能否預(yù)見被告違約可能給原告造成的稅費(fèi)損失。

　　首先，被告抗辯原告賣房時(shí)間是原告的自己選擇，原告可以選擇不賣房或晚一些再賣，此時(shí)賣房多承擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由自己承擔(dān)的理由不能成立。原因在于，原、被告之間訂立的房屋買賣合同，是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同。而所有權(quán)的權(quán)能中包括處分權(quán)能，在原告取得房屋所有權(quán)后，即享有對(duì)房屋依法自由處置的權(quán)利，對(duì)此被告理應(yīng)預(yù)見。如因被告的違約行為而使原告的所有權(quán)處分權(quán)能受到額外的負(fù)擔(dān)，那么相當(dāng)于由守約方承擔(dān)對(duì)方違約的不利后果，無(wú)疑違背公平原則。

　　其次，原、被告簽訂房屋買賣合同時(shí)，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局等七部委在2005年5月出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的規(guī)定，是對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。而實(shí)際損失發(fā)生時(shí)，根據(jù)建設(shè)部等九部委于2006年5月出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》的有關(guān)規(guī)定，是對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。盡管不同時(shí)間的政策內(nèi)容在期限上有一定的差別，但從類型的角度上看，均屬對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房未滿一定期限轉(zhuǎn)讓則征收營(yíng)業(yè)稅的政策規(guī)定。故違約方天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到因其自身違約行為可能給守約方造成稅費(fèi)損失的類型以及損失的大致范圍。