一些房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的從業(yè)者也認為時間標準不太現(xiàn)實。如果業(yè)主有購買車位的意愿，不需要等四年。時間限制會讓原本稀缺的停車位閑置，這是一種資源浪費。甚至有人認為，四年的期限是長是短，沒有明確的標準。關(guān)鍵在于物權(quán)法沒有時間規(guī)定。如果司法解釋規(guī)定了時間，則沒有必要的法律依據(jù)。最終沒有采用所謂的時間標準，所以確定了匹配標準。深圳房產(chǎn)律師就來為您解答一下有關(guān)的情況。

　　《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》采納的是配比標準。關(guān)于配置比例，在第五條中明確規(guī)定，指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。由此可見，這個配置比例是要根據(jù)規(guī)劃文件確定的。

　　而對于規(guī)劃文件，一般包括一些需要進行行政審批的文件，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證之類。在此類文件中，一般包括建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案，總平面圖等，此方案中，包括了車位的配置比例的內(nèi)容。

　　由此可見，所有建筑工程的設(shè)計圖則均須經(jīng)有關(guān)政府部門批準，而泊車位是社區(qū)的配套設(shè)施，在有關(guān)的地方政府行政法規(guī)或設(shè)計標準中，應有詳細的規(guī)定，而這個比例是為下限而設(shè)定的，發(fā)展商在設(shè)計圖則中不得違反。而開發(fā)商提交的方案已經(jīng)通過審批，相應的停車位分配已經(jīng)成為規(guī)劃文件的一部分，不能隨意更改。此外，工程竣工后，必須通過相關(guān)政府部門的檢驗和驗收，方可使用。

　　但是，為什么分配比例可以作為“滿足業(yè)主需求”的標準呢？要回答這個問題，首先要明確“業(yè)主需求”的含義。小區(qū)業(yè)主購買車位是為了自己停車，也就是業(yè)主需要，而業(yè)主也可以購買車位進行投資，可以購買多個車位在以后的銷售中獲利，這也是業(yè)主需要的。這種需求應該得到滿足嗎？但是，就車位的屬性而言，其更多的功能是停放汽車。而且目前建筑區(qū)劃的車位數(shù)量不足以支撐業(yè)主的投資需求。

　　用配置比例來限制業(yè)主的投資市場需求，此點值得我們肯定。而且，由于城市規(guī)劃體系建設(shè)社會存在具有一定的滯后性，目前，車位的配置比例一直是滯后于私家車的發(fā)展速度，因此，利用資源配置比例來滿足業(yè)主需要是符合國家相關(guān)研究設(shè)計技術(shù)標準和業(yè)主購房時的預期的。確定合理配置比例可以作為一個標準，在當前，是有其現(xiàn)實依據(jù)的。

　　違反“業(yè)主需要優(yōu)先”法律規(guī)定的法律后果。如前所述，“首先應滿足業(yè)主需求”是一項強制性規(guī)范，根據(jù)建筑區(qū)劃中車位的屬性，應區(qū)分共享車位和專屬車位，因此“滿足業(yè)主需求”的義務主體也是專屬車位和共享車位的權(quán)利主體。

　　然而，對于違反這種規(guī)范的法律效力卻沒有明確的規(guī)定。“應首先滿足業(yè)主的需要”是一種強制性規(guī)范，原因有二: 第一，從維護社會穩(wěn)定和生活秩序的角度來看，將其視為一種強制性規(guī)范是恰當?shù)? 第二，如果該規(guī)范不是強制性規(guī)范，那么開發(fā)商和其他停車位和車庫權(quán)利持有人將違反該規(guī)范，社區(qū)業(yè)主無法獲得司法救濟以實現(xiàn)立法的目標——即停車位、車庫的使用權(quán)。

　　因此，“應當首先通過滿足企業(yè)業(yè)主的需要”屬于一種強制性技術(shù)規(guī)范，而且也是屬于自己效力性的強制性管理規(guī)范。開發(fā)商及車位、車庫的其他相關(guān)權(quán)利人如果沒有違反該規(guī)范，將車位、車庫出售或贈與給小區(qū)業(yè)主以外的人，其交易即因違反國家法律的強制性標準規(guī)范而無效。這種行為無效屬于我們自始、確定的無效，不僅在出售、贈與車位、車庫的當事人雙方之間存在無效，對于解決上述當事人以外的任何人都無效。

　　深圳房產(chǎn)律師認為，由于停車位、車庫非定期租金并不違反“應首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定，因此，在沒有業(yè)主有“現(xiàn)實需要”的情況下，發(fā)展商與停車位、車庫的其他權(quán)利人與第三人簽訂的不定期租賃合同是有效的，但如果租賃合同確定了固定期限，有關(guān)固定期限的規(guī)定就違反了“業(yè)主的需要應首先滿足”的規(guī)定。業(yè)主有實際需要時，可以主張該項規(guī)定無效，發(fā)展商及其他泊車位、車庫權(quán)利人應當收回泊車位、車庫。