明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，是《物權(quán)法》微觀經(jīng)濟意義上的立法工作宗旨。明確物的歸屬是發(fā)揮物的效用的前提和保證。物權(quán)受到嚴重侵害的權(quán)利人可以通過采取《物權(quán)法》規(guī)定的救濟途徑和方式進行保護我們自己的合法權(quán)利。下面由深圳房產(chǎn)律師詳細講解相關(guān)的法律法規(guī)。

　　《最高國家人民對于法院提出關(guān)于企業(yè)適用＜中華民族人民民主共和國物權(quán)法＞若干重大問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》）的出臺，進一步發(fā)展明確了不動產(chǎn)物權(quán)歸屬地定分止爭規(guī)則，完善了作為我國物權(quán)法重要教學(xué)內(nèi)容的不動產(chǎn)登記相關(guān)法律管理制度保障體系。

　　一、不動產(chǎn)權(quán)利登記的意義

　　《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定企業(yè)應(yīng)當及時登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法展效力。第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)登記管理制度的核心工作內(nèi)容。不動產(chǎn)登記簿是登記機關(guān)依申請材料制作并備存，用以記載不動產(chǎn)的自然環(huán)境狀況、權(quán)利能力狀況分析及其他事項的簿冊。其法律教育意義以及主要集中體現(xiàn)出了三個問題方面：第一，不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)的認可和彰顯學(xué)生依據(jù)。登記是國家對于公權(quán)力對私權(quán)利的認可這種行為，是對財產(chǎn)關(guān)系取得和變動的確認。登記簿是登記會計行為方式完成的體現(xiàn)。作為一個社會經(jīng)濟財富的重要思想形態(tài)，不動產(chǎn)通常需要承載著人們的財富創(chuàng)造價值。如果我們沒有記載在國家保管的登記簿上，也就意味著個人財產(chǎn)之間沒有能夠獲得不同國家的充分得到認可，也就導(dǎo)致難以實現(xiàn)獲得學(xué)習(xí)法律的保護；第二，不動產(chǎn)登記簿具有基本權(quán)利提供真實的推定效力。不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)利的外在表征，體現(xiàn)著一定的法律基礎(chǔ)事實和法律規(guī)范行為。不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記記載于不動產(chǎn)登記簿之后，即可推定記載的歸屬和內(nèi)容與真實的物權(quán)歸屬和內(nèi)容相一致。在訴訟中，當事人既可以用不動產(chǎn)登記簿為證據(jù)來證明他們自己的訴訟請求，亦可以提高以此來反駁對方的訴訟請求。人民法院在認定犯罪案件事實時，應(yīng)當首先就是將不動產(chǎn)登記簿當作一種真實來對待；第三，不動產(chǎn)登記簿的公示、公信意義。物權(quán)是絕對權(quán)，其變動情況必須同時通過教師一定的形式向外界世界展示，使社會保障公眾平臺了解一些抽象權(quán)利的具體應(yīng)用信息。現(xiàn)代主義社會市場交易活動頻繁，人們生活不可能都是通過網(wǎng)絡(luò)自行設(shè)計調(diào)查來獲取資金交易相對方的完整權(quán)利狀況。不動產(chǎn)登記簿可以更加明確目標清晰地向不特定公眾參與展示物權(quán)狀態(tài)。交易相對方只需通過對登記簿的查閱即可開始了解自身權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，不需要再額外承擔任何其他部門審查義務(wù)。而且因為一旦物權(quán)的享有或者變動一旦公示，那么這樣即使登記簿記載的內(nèi)容實際上已經(jīng)不存在知識或者有誤，法律也會保護交易相對方提出基于對登記簿記載的信賴所從事的法律責任行為，以保護產(chǎn)品交易過程中安全，此即不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信意義。

　　二、不動產(chǎn)物權(quán)登記糾紛類型企業(yè)及其社會救濟

　　不動產(chǎn)權(quán)利登記制度保障了交易的安全和效率。但在實踐中，因登記錯誤引發(fā)的糾紛也相當普遍，限制了不動產(chǎn)登記制度的效力。登記錯誤是指不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利與物權(quán)狀況不一致，不包括非權(quán)利事項的錯誤。非權(quán)利事項主要涉及登記標的物的位置、面積、結(jié)構(gòu)等自然情況，以及登記權(quán)利人的姓名（或公司名稱）、身份信息（公司登記信息）。

　　一般而言，權(quán)利事項的登記錯誤主要有以下情形： 一是登記權(quán)利人隱瞞真實情況所致的登記錯誤，隱瞞可以是惡意的，也可以是善意的，這種錯誤在實踐中最為常見，因為登記機關(guān)只對登記事項進行正式審查； 二是登記機關(guān)或登記人員所致的登記錯誤，這種情形可能是登記機關(guān)的疏忽或登記人員與申請人之間的惡意勾結(jié)所致；第三，初始登記是正確的，后續(xù)登記是不正確的，這種情況是由于物權(quán)登記后出現(xiàn)了新的法律事實，使登記中記載的事項不同于實物，其原因可以從《物權(quán)法》第二十八條、第二十九條和第三十條規(guī)定的法律行為和事實行為中找到。由上述原因引起的糾紛有三種類型： 一是物權(quán)人與登記權(quán)人（名義權(quán)人）之間的糾紛，二是物權(quán)人與登記機關(guān)之間的糾紛，三是物權(quán)人與交易對方之間的糾紛。

　　為了解決上述糾紛，《物權(quán)法》規(guī)定了更正登記、異議登記、登記賠償?shù)缺Ｗo物權(quán)人的救濟程序。更正登記可見《物權(quán)法》第十九條第一款，主要指向登記機關(guān)，不涉及訴訟。利害關(guān)系人（包括真實權(quán)利人）認為登記簿記載的權(quán)利有錯誤時，既可以經(jīng)登記權(quán)利人書面同意向登記機關(guān)提出更正請求，也可以不經(jīng)登記權(quán)利人同意向登記機關(guān)提供證明登記確有錯誤的證據(jù)。登記機關(guān)經(jīng)實質(zhì)審查后，應(yīng)當作出是否更正登記的決定。更正登記的目的是徹底終止不動產(chǎn)登記權(quán)的推定效力，最終根據(jù)不動產(chǎn)登記簿中的記載終止第三人取得不動產(chǎn)登記權(quán)。異議登記的規(guī)定見于《物權(quán)法》第十九條第十二款，是在登記的權(quán)利人不同意上述更正登記的前提下，利害關(guān)系人采取的臨時措施。與更正登記不同，異議登記意在中斷登記的公信力，排除善意第三人的潛在利益。可以說，異議登記的最終目的還是為了更正登記。為了盡快消除權(quán)利的不確定性，《物權(quán)法》還規(guī)定，異議登記的申請人應(yīng)當自異議登記之日起十五日內(nèi)提起訴訟。十五日內(nèi)不起訴的，異議登記無效，無效的后果是登記簿記載的內(nèi)容恢復(fù)原來的公示和公信力，恢復(fù)第三人的信賴。

　　登記賠償是指對登記管理機關(guān)因登記信息錯誤所應(yīng)承擔的損害國家賠償經(jīng)濟責任的規(guī)定，見于《物權(quán)法》第二十一條中國第二款。

　　三、物權(quán)法司法解釋的完善與理解

　　《物權(quán)法》的上述規(guī)定對解決因登記錯誤引發(fā)的糾紛發(fā)揮了重要作用。但同時也要看到，由于法律條文的表述不夠嚴謹和深入，實踐中在法律適用上也存在差異和偏差。比如《物權(quán)法》第十九條規(guī)定異議登記申請人在15日內(nèi)提起訴訟，是民事訴訟還是行政訴訟？再如將不動產(chǎn)登記簿的推定效力絕對化，視為不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的最終判斷，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利真正所有人的利益受損。針對上述亟待解釋的問題，解釋給予了積極回應(yīng)。首先，《解釋》第一條確立了民事訴訟的受案范圍，凡因不動產(chǎn)權(quán)利歸屬以及作為不動產(chǎn)權(quán)利登記依據(jù)的買賣、贈與、抵押而產(chǎn)生的糾紛，均應(yīng)在民事訴訟中予以受理。也就是說，凡因不動產(chǎn)物權(quán)變動基本法律制度引起的轉(zhuǎn)移登記糾紛，均由當事人提起。比如不動產(chǎn)物權(quán)變動所依據(jù)的合同被撤銷或者被確認無效，登記的名義權(quán)利人與真實權(quán)利人之間的物權(quán)歸屬糾紛。又如物權(quán)人處分他人不動產(chǎn)并已登記，導(dǎo)致物權(quán)人與善意第三人之間發(fā)生物權(quán)歸屬和變動的糾紛。但如果是登記引起的糾紛，比如登記機關(guān)不予登記，或者主管機關(guān)確認的錯誤登記不予糾正，此時就需要登記機關(guān)為被告提起行政訴訟。當然，為了減輕當事人的訴訟負擔，本著共同解決糾紛的原則，解釋也呼應(yīng)了行政訴訟法的規(guī)定。涉及登記的行政訴訟，當事人申請共同解決上述與基礎(chǔ)關(guān)系有關(guān)的民事糾紛，人民法院準許并已審理的，當事人不得再提起民事訴訟。

　　《釋義》第二條闡明人民法院就上述民事訴訟中房地產(chǎn)登記冊的推定有效性進行實質(zhì)復(fù)核的原則。物權(quán)法的目的在于明確物權(quán)歸屬和解決糾紛，不能參照登記機關(guān)的形式審查標準。人民法院在確認財產(chǎn)所有權(quán)的訴訟中，如果當事人提供反證證據(jù)，證明房地產(chǎn)登記有誤，應(yīng)當裁定反證有效。對此，筆者認為，在必要時，人民法院也應(yīng)當主動取證，以加強對不動產(chǎn)登記的理由和依據(jù)之間關(guān)系的審查，正確認定事實，依法作出裁定。例如，在共同所有權(quán)的情況下，共同所有權(quán)的基礎(chǔ)和供資關(guān)系往往是審判的重點，如果有政策規(guī)定或內(nèi)部要求，審判也需要一起考慮。

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