案情簡(jiǎn)介

　　2020年6月29日，原告（賣(mài)方）與被告（買(mǎi)方）經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供居間服務(wù)，簽訂了《濟(jì)南市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《居間服務(wù)合同》，雙方在合同中約定：

　　（1）被告（買(mǎi)方）購(gòu)買(mǎi)原告（賣(mài)方）所有的位于濟(jì)南市歷下區(qū)某房屋，建筑面積為63.93平方米；

　　（2）房屋成交價(jià)格為人民幣950000元，被告（買(mǎi)方）作為買(mǎi)受人在簽訂合同的同時(shí)支付定金人民幣10000元；

　　（3）被告（買(mǎi)方）作為買(mǎi)受人采取申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款方式支付購(gòu)房款，在收到未獲得貸款批準(zhǔn)通知后5個(gè)工作日內(nèi)繼續(xù)申請(qǐng)其他貸款機(jī)構(gòu)貸款，如仍未批準(zhǔn)或未按照前述擬貸款金額足額批準(zhǔn)的，買(mǎi)受人應(yīng)在接到貸款機(jī)構(gòu)或居間服務(wù)方通知后15個(gè)工作日內(nèi)自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款支付給出賣(mài)人；

　　（4）買(mǎi)受人逾期履行本合同其他約定義務(wù)超過(guò)30日的，構(gòu)成根本違約，買(mǎi)受人應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起15日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向出售方支付違約金。

　　前述合同簽署后，原告（賣(mài)方）作為出賣(mài)人，嚴(yán)格履行了各項(xiàng)合同義務(wù)，于2020年7月13日配合被告（買(mǎi)方）完成了網(wǎng)簽，于2020年12月15日申請(qǐng)銀行貸款所需的面簽手續(xù)，于2021年1月12日辦理房屋過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2021年2月4日，經(jīng)貸款銀行放款，被告（買(mǎi)方）支付原告（賣(mài)方）房款860000元，經(jīng)原告（賣(mài)方）多次催促，仍有80000元尾款至今未付，嚴(yán)重?fù)p害了原告（賣(mài)方）合法權(quán)益。根據(jù)雙方簽訂的《濟(jì)南市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，被告（買(mǎi)方）的行為已嚴(yán)重違約。
 

　　法院審理觀點(diǎn)

　　法院認(rèn)為，本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。本案中，原告（賣(mài)方）與被告（買(mǎi)方）簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，法院對(duì)該合同效力依法予以確認(rèn)。

　　關(guān)于剩余購(gòu)房款支付問(wèn)題。根據(jù)查明的案件事實(shí)，雙方均認(rèn)可剩余80000元房款被告（買(mǎi)方）尚未支付，故對(duì)于原告（賣(mài)方）主張被告（買(mǎi)方）向其支付剩余房款8萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，法院依法予以支持。

　　關(guān)于逾期利息及違約金。《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

　　本案中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就違約責(zé)任作出了相關(guān)約定。違約金是以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。本案中，原告（賣(mài)方）既主張剩余房款的逾期利息損失，又主張違約金，但原告（賣(mài)方）未舉證證明其實(shí)際損失情況，現(xiàn)被告（買(mǎi)方）認(rèn)為違約金過(guò)高，需要調(diào)整。

　　法院根據(jù)雙方的履約情況結(jié)合相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，酌定以未支付房款80000元為基數(shù)，以全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.95倍為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期利息及違約金。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定“付款時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)方在接到貸款機(jī)構(gòu)或居間方通知后15個(gè)工作日內(nèi)自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款，自行支付給出售方”，銀行實(shí)際發(fā)放貸款的時(shí)間為2021年2月4日，故上述逾期利息及違約金的起算點(diǎn)為2021年2月20日。

　　關(guān)于深圳房產(chǎn)案件律師費(fèi)以及保全保險(xiǎn)費(fèi)。因涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有明確約定，并且被告（買(mǎi)方）對(duì)原告（賣(mài)方）上述費(fèi)用支出并無(wú)異議，法院對(duì)原告（賣(mài)方）主張的律師費(fèi)、保全保險(xiǎn)費(fèi)依法予以支持。