房屋價值評估是國有土地房屋征收的必要程序。關(guān)于集體土地的房屋法沒有明確規(guī)定必須對其進(jìn)行評估，但只要評估必須是合法和合理的。通過對房屋征收的評估，拆遷戶可以在合理的基礎(chǔ)上與征收方協(xié)商征收補(bǔ)償問題。鑒于評估報(bào)告可能存在“陷阱”，寶安區(qū)律師已為您安排了有關(guān)評估程序的法律規(guī)定，希望對因評估報(bào)告而陷入困境的您有所幫助。

　　一、評估管理機(jī)構(gòu)的選定與資質(zhì)

　　拆遷戶共同選擇評估機(jī)構(gòu)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收與補(bǔ)償條例》）第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被拆遷人投票，或者采用抽簽、搖號等隨機(jī)方式確定。

　　評估研究機(jī)構(gòu)企業(yè)應(yīng)該需要具備相應(yīng)的資質(zhì)。依據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信息管理沒有辦法》第三條規(guī)定，對被征收房屋可以進(jìn)行分析評估的房地產(chǎn)風(fēng)險評估金融機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)社會機(jī)構(gòu)。在評估結(jié)果報(bào)告里，應(yīng)該列明評估機(jī)構(gòu)和評估技術(shù)人員的資格證明。

　　二、評價時間點(diǎn)和有效期

　　征收補(bǔ)償條例第十九條規(guī)定，征收房屋的價值補(bǔ)償不得低于征收決定公布之日與房地產(chǎn)相同的被征收房屋的市場價格。《征收評估辦法》第十條規(guī)定，征收房屋價值評估的時間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。產(chǎn)權(quán)交易所價值評估的時間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估的時間點(diǎn)相一致。房屋價值評估的時間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋征收決定公告之日，即房屋征收決定公告之日，在房屋價值評估可以進(jìn)行之前公告，在此時間點(diǎn)之前或者之后是非法的。

　　由《評估管理辦法》第八條的規(guī)定可知，評估的目的是為被征收房屋價值的補(bǔ)償問題提供理論依據(jù)，或者通過計(jì)算被征收房屋價值與用于知識產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供重要依據(jù)。評估的目的是真實(shí)反映我國房地產(chǎn)的實(shí)際應(yīng)用價值，以達(dá)到一個合理公平的征收補(bǔ)償，若評估研究報(bào)告作出時間較長，被征收房屋價值就是因?yàn)橹袊袌霭l(fā)展變化，不能真實(shí)反映其價值，理應(yīng)重新設(shè)計(jì)進(jìn)行分析評估。

　　三、評價方法和應(yīng)考慮的因素

　　依據(jù)《評估管理辦法》第十三條的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)企業(yè)評估研究對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估工作方法需要進(jìn)行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學(xué)習(xí)方法對被征收房屋使用價值問題進(jìn)行風(fēng)險評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用不同市場法評估；被征收房屋信息或者其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)社會收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建項(xiàng)目工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　根據(jù)評估方法第十四條的規(guī)定，影響被征收房屋價值的因素，如區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)等。應(yīng)在被征收房屋的價值評估中予以考慮；征收房屋內(nèi)部裝修價值、機(jī)器設(shè)備材料搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

　　處理評估結(jié)果和異議

　　評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將個別住戶的初步評估結(jié)果向遷入住戶公布，并進(jìn)行現(xiàn)場說明和聽取意見。如果有任何錯誤，價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)予以糾正。公告期滿后，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將委托范圍內(nèi)被征用房屋的全面鑒定和個人鑒定報(bào)告提交征用部門。住房部門應(yīng)當(dāng)將《戶口評估報(bào)告書》轉(zhuǎn)發(fā)被拆遷戶。搬遷戶對住房評估報(bào)告有疑問的，發(fā)布評估報(bào)告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以說明。

　　《評估管理辦法》第二十條規(guī)定，拆遷戶或者房屋征收部門對風(fēng)險評估研究結(jié)果有異議的，應(yīng)該自受到影響評估工作報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)市場價格可以評估金融機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。《評估沒有辦法》第二十二條規(guī)定，拆遷戶或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)行業(yè)價格作為評估服務(wù)機(jī)構(gòu)的復(fù)核調(diào)查結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)銷售價格因素評估培訓(xùn)機(jī)構(gòu)專家委員會申請鑒定。

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