熱播劇《婚姻的兩種猜想》近日播出大結局，主人公沈明寶、薛可欣兩位女性，演繹了不同的婚姻狀態(tài)，人物的境遇、對話的場景，處處折射著現實的影子。深圳專業(yè)房地產律師解答買房遭遇原房主“以租抵債”陷阱怎么辦?

　　1、劇情回顧

　　楊爭媽：我們是有購房合同的。這鑰匙也是房東昨天剛給我們的。

　　租戶：你們有合同，我們還有合同呢!

　　租戶妻：房東欠我們錢，這叫“以租抵債”，租期8年。

　　楊爭妹：這手寫的合同你憑什么證明有效?

　　租戶：手寫的也是合法的，也是合同，是受法律保護的。

　　楊爭妹：你怎么證明是一個月前簽的。

　　租戶：你怎么證明它就不是一個月前簽的。
 

　　2、看劇有疑

　　劇中人沈明寶懷上雙胞胎后，一家人商量置換一套大房子居住，沈明寶和母親各自出售了自己的房子才湊夠首付，將大房子買了下來，辦理了過戶手續(xù)。沒想到新房里竟然有一對中年夫妻居住，聲稱在沈明寶購房前一個月就與原房主簽訂了“以租抵債”協(xié)議。到底誰有權住在這所大房子里?

　　房子對于很多普通老百姓來講，屬于大額財產，劇中人沈明寶一家歡天喜地、浩浩蕩蕩地搬家到新買的大房子，門打不開，里面還住著人，這房子到底屬于誰?

　　房子屬于沈明寶一家，他們不僅簽署了購房協(xié)議、付了首付款，而且還辦理了過戶手續(xù)。

　　可是原房主在將房子賣給他們之前，跟他人簽訂了長達8年的租賃合同，是不是說雖然房子屬于沈明寶，但是他們得等8年后才能住進去?

　　根據我國民法典規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，也就是“買賣不破租賃”規(guī)則。比如買房前，房子已有承租人承租的，租賃關系應當繼續(xù)，不以房屋所有權人變更而變化。

　　那劇中這個房子恰恰就是提前租賃出去了，而且一租就是8年，沈明寶一家原來置換房屋的目的是不是徹底落空了?如果打官司到法院，會怎么判?

　　深圳專業(yè)房地產律師：劇中住在房子里的夫妻拿出的租賃合同，實際是一份“以租抵債”的協(xié)議，也就是說它是債務人清償債務的一種方式，并不適用“買賣不破租賃”的法律規(guī)定。他們對房主的債權實現方式并不能對抗沈明寶一家人對房屋享有的所有權，應當騰退房屋，并可以要求債務人，也就是房主，以其他方式繼續(xù)履行債務。

　　3、法眼提示

　　雖然“以租抵債協(xié)議”不能對抗實際購房人，但是買房一定要充分審核房屋的性質，現場考察房屋狀態(tài)。