“應(yīng)首先滿足業(yè)主需求”成為司法解釋的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，主要是開發(fā)商和業(yè)主之間的利益平衡確實(shí)難以把握:如果允許車位、車庫(kù)轉(zhuǎn)讓給第三方，整個(gè)車庫(kù)進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制，必然導(dǎo)致車庫(kù)價(jià)格上漲；甚至有人認(rèn)為免費(fèi)轉(zhuǎn)讓會(huì)讓小區(qū)外的其他人控制車位資源，然后向業(yè)主收取高額壟斷租金。深圳房產(chǎn)律師就來為您解答一下有關(guān)的情況。

　　而對(duì)開發(fā)商權(quán)利的過度限制，只會(huì)導(dǎo)致停車資源的短缺閑置。因?yàn)椋渌瞬粌H不能購(gòu)買，而且也不能出租，否則，原“權(quán)利人”可以聲稱租賃或出售無效。換句話說，如果業(yè)主不是故意租用或購(gòu)買(事實(shí)上，他們以這種方式“保障自己的權(quán)益”并不少見) ，不單止會(huì)令建筑單位的資金周轉(zhuǎn)嚴(yán)重困難，更會(huì)令稀缺的泊車位資源無法發(fā)揮作用，而這并非法例所追求的效果。

　　本所律師認(rèn)為，法律適用時(shí)應(yīng)考慮上述兩種意見，既要保護(hù)業(yè)主的合理權(quán)益，也要保護(hù)車位、車庫(kù)的業(yè)主(主要是開發(fā)商)的合法權(quán)益。如果為了保護(hù)另一方的權(quán)利而過度限制一方的權(quán)利，可能會(huì)挫傷權(quán)利受到限制的一方的積極性，最終雙方的權(quán)利都會(huì)受到損害。筆者建議，在法律適用時(shí)可以采取以下措施，以盡可能平衡車位、車庫(kù)業(yè)主與小區(qū)業(yè)主之間的利益。

　　1、應(yīng)當(dāng)通過允許一個(gè)車位、車庫(kù)的權(quán)利人將閑置以及車位、車庫(kù)進(jìn)行出租或抵押給第三人。

　　由于停車位和車庫(kù)的分配充分考慮到社會(huì)發(fā)展因素，在建筑物合理使用年限內(nèi)，在許多社區(qū)，特別是那些占用率低，停車位，車庫(kù)空置率很高，發(fā)展商的資金壓力也更大。因此，應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商和其他停車位，車庫(kù)業(yè)主可以閑置停車位，車庫(kù)出租給社區(qū)業(yè)主以外的第三人，也可以在停車位、車庫(kù)設(shè)立抵押。但停車位、車庫(kù)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，原則上只能拍賣給社區(qū)業(yè)主(除開發(fā)商破產(chǎn)外)。

　　2、車位、車庫(kù)的合理銷售價(jià)格應(yīng)綜合考慮車位、車庫(kù)的建設(shè)成本、市場(chǎng)供求等因素，由中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定；車位、車庫(kù)的出租價(jià)格要適合其銷售價(jià)格，即出租價(jià)格與銷售價(jià)格的比例要合理。因?yàn)殇N售對(duì)象有限，業(yè)主在確定車位、車庫(kù)銷售價(jià)格上有很大優(yōu)勢(shì)。為了保護(hù)開發(fā)商的利益，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)評(píng)估確定車位、車庫(kù)的合理銷售價(jià)格。如果業(yè)主報(bào)價(jià)低于合理銷售價(jià)格，開發(fā)商有權(quán)拒絕銷售，認(rèn)為業(yè)主沒有現(xiàn)實(shí)需求。

　　此外，由於外地轉(zhuǎn)讓的限制，業(yè)主不再擔(dān)心買賣競(jìng)爭(zhēng)，如果租金、價(jià)格比例不合理，業(yè)主很可能“只租不賣”，發(fā)展商的利益不能得到保障。因此，應(yīng)確保租金、銷售價(jià)格保持在一個(gè)合理的水平，即租賃價(jià)格應(yīng)高于停車位、車庫(kù)銷售價(jià)格的銀行貸款利息。

　　3、開發(fā)商破產(chǎn)或清算時(shí)，應(yīng)允許車位、車庫(kù)對(duì)外轉(zhuǎn)讓。如果開發(fā)商破產(chǎn)，未售出的車位、車庫(kù)將納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，按法律程序進(jìn)行分配。在拍賣過程中，如果業(yè)主不參與拍賣，如果限制業(yè)主以外的第三人取得車位、車庫(kù)的所有權(quán)，破產(chǎn)將無法正常推進(jìn)；另外，項(xiàng)目開發(fā)完成后，開發(fā)商如果沒有其他業(yè)務(wù)，往往需要注銷公司。當(dāng)公司注銷時(shí)，未售出的車位和車庫(kù)也應(yīng)被允許轉(zhuǎn)讓給第三方。以上兩種情況是“首先滿足業(yè)主需求”的例外，應(yīng)在嚴(yán)格的程序中適用。

　　在現(xiàn)階段，按照“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”，如果地下停車位不能出售給非業(yè)主，并且由于當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格限制，導(dǎo)致城市部分地區(qū)，特別是非主要城市地區(qū)大量開發(fā)商的停車位無法以現(xiàn)金出售或只能以登記租金收取資金。在這種情況下，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)讓地下停車位增值權(quán)是可行的。

　　所謂地下車位增值權(quán)益轉(zhuǎn)讓，是以地下車位產(chǎn)權(quán)不變?yōu)榍疤岬?。同時(shí)，地下停車位的最終購(gòu)買者是遵守法律的業(yè)主，地下停車位的出租也由業(yè)主優(yōu)先考慮。購(gòu)買增值權(quán)益的非業(yè)主，只是在未來地下車位出售后，就增值部分與開發(fā)商簽訂一份收益權(quán)，而不是業(yè)主基于城市發(fā)展和車位資產(chǎn)升值空間的考慮，向開發(fā)商購(gòu)買上述權(quán)益。

　　在沒有稅收等因素的情況下，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓增值權(quán)益的方式收回資本的情況下也突破了“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，當(dāng)然，在這種情況下，非業(yè)主只有合同法上的權(quán)利而沒有物權(quán)法上的保護(hù)，所以它在合同中需要更多的保護(hù)非業(yè)主和開發(fā)商。

　　車位已經(jīng)成為住宅小區(qū)的“稀缺資源”，開發(fā)商或業(yè)主將車位出售給非業(yè)主的第三方的情況大量存在。這種現(xiàn)象的背后，除了人為推高車位價(jià)格，部分業(yè)主停車需求得不到滿足，嚴(yán)重?fù)p害了小區(qū)業(yè)主使用小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)益。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，物權(quán)法74條“應(yīng)當(dāng)首先通過滿足企業(yè)業(yè)主的需要”如何進(jìn)行理解是地下車位投資中投資者發(fā)展需要我們著重考量的，車位、車庫(kù)權(quán)利人與小區(qū)業(yè)主之間的利益關(guān)系平衡下如何合規(guī)也是一個(gè)車位投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控的核心問題所在。